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朱宁:三四线城市房地产泡沫比一线城市更大

2017-12-18 16:46:31 来源:淮南生活网

   2018网易经济学家年会今日在北京举行,本届论坛的主题是“新经济 新改革”,数十位中国财经领域的经济学家和顶级智囊齐聚论坛,讨论当前中国经济最为重要的热点议题。

  清华大学国家金融研究院副院长朱宁谈及房地产时表示:房地产一定是区域性市场,分化会越来越明显。我在清华有一个博士生做了特别有意思的研究,一线城市的房价很高,如果算泡沫程度的话,三四线城市的房地产的泡沫程度是远远高于一二线城市的,但现在没有办法,一二线有限购,三四线没有限购。我提醒大家关注,房地产是一个资产,如果是一个资产的话,任何的资产最确定的一点是价格一定会波动,不是只涨不跌一定是有涨有跌只是周期非常长的资产。

  以下为现场实录:

  清华大学国家金融研究院副院长 朱宁先生;

  兴业银行(行情601166,诊股)首席经济学家 鲁政委先生;

  安邦金融总经理王晓岸女士;

  康桥汇世投资顾问有限公司的高级投资总监赵旭先生;以及容维证券董事长、中国证券业协会理事、投资咨询委员会主任委员刘宝华先生,

  以及我们的嘉宾主持人, 第一财经数据科技有限公司金融服务事业群负责人、资讯产品资深总监田力先生。

  主持人田力:尊敬的各位嘉宾和收看网络直播的网友大家好,非常大家收看我们的问道财富管理之术的分论坛,刚才的嘉宾已经分享了财富管理和宏观经济趋势方面的问题,我们接下来要说一下财富管理方面的内容。我们知道在2017年胡润的财富报告中有一个数据,中国现在每940个人就有一个人是千万富翁,所以财富的积累其实需要努力,需要勇气,但同时财富的积累也需要你的智慧和技巧,那就请各位嘉宾跟我们一起分享财富管理之道。说到富豪投资和财富管理投资,永远绕不开的领域一个领域是房地产投资,另外一个领域是我们的股市投资,朱院长您也说了很多关于股市方面的东西。请您首先分享一下买房未来会不会财富增值的新钥匙呢?

  朱宁:我觉得任何一个采访只要跟房地产有关,点击率都特别高。我想讲三个方面的想法,第一,刚才主持人讲到了关于我们个人资产的评价千万富翁,在美国尤其是在财富管理和私人银行的领域,衡量一个人的财富是要扣除掉你主要的居所算金融的财富,第一,你看待房地产的效用究竟是投资品还是消费品,对大家来说第一肯定是消费品,卖了之后怎么办?是租房子吗?所以这些不同的标准首先强调房地产居住的属性其实还是很重要的,像我们现在总书记讲的,是用来住的而不是用来炒的所以得到千万别过度解读。第二,房地产一定是区域性市场,分化会越来越明显。我在清华有一个博士生做了特别有意思的研究,一线城市的房价很高,如果算泡沫程度的话,三四线城市的房地产的泡沫程度是远远高于一二线城市的,但现在没有办法,一二线有限购,三四线没有限购。我提醒大家关注,房地产是一个资产,如果是一个资产的话,任何的资产最确定的一点是价格一定会波动,不是只涨不跌一定是有涨有跌只是周期非常长的资产。

  第三点,我们怎么来平衡消费合投资的需求,我还是回到金融或者是投资的基础课中,大家还是希望多元化一些。中国居民家庭资产的配置的集中程度是超过任何一个主要经济体的家庭的资产集中程度,最集中的产品是房产。一旦资产价格发生了变化,就是下跌的话,对整个的无论是家庭的财富还是家庭的生活,会差距影响。如果如此的情况下,我们在90年代的时候看到日本的楼市对日本经济的冲击和2008年的时候美国的房地产对美国的冲击乃至全球经济冲击如果都集中在某一个特定的领域,不仅仅是对居民家庭和财富资产的冲击,对整个宏观经济都会产生系统性的风险。

  主持人田力:金钥匙已经不适用于这个市场了,鲁政委老师怎么看?

  鲁政委:这个问题是在不同的国家现在恐怕也不能有一个统一的答案,同时,房地产在长期和短期也不容易有一个统一的答案。举一个例子,我们对全球的资产价格的研究来看,最小的刻度里来算,除非是经济体是负增长,总体来看是以名义的GDP为上涨的,名义GDP还是有价值的。但短期来说,房子是用来住的而不是用来炒的,我觉得政府要控制房地产的时候,要抑制投资和投机需求的时候,不一定是好的现在。

  主持人田力:我们请容维证券的刘董来谈一下您的观点。

  刘宝华:这个问题我们是这么理解的,其实我们看到房地产的价格为什么上涨,其实我们看到它的起点就能看到了它的终点,刚开始的时候,是国家地产金融引导的,所有的事情实际上都是资金的问题,但不是银行的问题。当国家把资金向房地产市场引导的时候,最高的、最热烈的时候应该是零首付或者是10%、20%的首付就能把一套房子买到手,这样的利益与金融的倾斜,当然就把整个行业搞得轰轰烈烈,最后是光怪陆离走形了。现在得罪人行业是什么样的情况呢?刚性需求比较平稳,国家在资金的流向上也加以控制和引导。所以我觉得未来的房地产行业是平稳的行业,进入了平稳期。投资,尤其是一般的投资者进入行业,期待房价的暴涨,这个机会已经过去了。也不是说一点机会都没有,但是属于行业的专家或者是行业的精英来保持的事情,一般的投资者我还是觉得静观其变。

  主持人田力:刚才我们说到楼市,主要是关注的国内楼市未来的预期,其实不仅仅是在中国,在全球市场上不动产的投资一直都是非常热门的一个方向。接下来我们也有请赵总给我们分享一下,放眼全球,哪些国家或者是哪些城市是我们的高净值家庭比较愿意投资的。

  赵旭:因为我们更多的是给基金会和全球的办公室做资产配置。我简单讲一下像哈佛、耶鲁这样的大学基金会在房地产方面是怎么做这个事情的,这跟国内大部分的高净值的人群的投资方式是不一样的。在我们的资产框架中把全球所有的资产类别分成四大类,第一大类叫成长驱动类,在我们组合中所起的作用简单来讲就是给我们提供一个高成长、高回报,同时它的风险相对来说也比较高。这类资产包括了私募股权、风险投资,包括了新兴市场的股票。第二大类资产我们叫做风险的对冲类,这类资产在我们的组合中所起的作用是降低组合的波动性。像全球和公开市场比较相关的对冲基金都放在里面。第三大类是抵御通胀类和通缩类,名字顾名思义是分别抵御极端的通胀和通缩的,比如说美国的10年的高通胀以及日本长期的通货紧缩。房地产是放在了抵御通胀类中的,换句话说我们没有放在成长驱动类里面,它跟PE、VC相比至少在发达国家来讲单从收益率是没有办法跟风险投资和私募股权来比较的。但像耶鲁、哈佛这样的大学基金会用10%到20%的资金去投资房地产,不是买一个楼持有收租金,一般会投资主动管理型的房地产基金,像增值型和机会型的房地产基金。这类基金在买了一个写字楼的时候,是比较旧的写字楼会翻新,增加停车场,如果没有健身房就增加健身房,对这个楼的定位从B档重新定位到A档这个过程中挣钱的手段就不单单是依靠价值的上涨来贡献了,其实里面的增值起到了很大的作用

  主持人田力:接下来我们就说我们都非常关心的股市,其实在2017年结束之际,我们大家对行情的感受都是冰火两重天,买了大蓝筹和白马股的人都以为是一个机会,可是一般的股民都吐槽为结构性的熊市,明年的股市会有什么样的表现?我们有什么样的预期?朱院长您有什么样的看法?

  朱宁:我个人对民间的故事是相对比较乐观的,有三个大原因,整个全球的经济的复苏或者是增长的态势是比较好的。第二点,国内的资金链是非常宽松的,因为我们看到国内很多的时候其实股市还是资金式的,由于我们货币增长的速度是比较放缓的,但仍然比较快,同时对整个风险的调控导致大量的资金退出了楼市进入了股市。第三,无论是楼市也好还是股市也好,最后都是一个分板块、分地域的市场,无论大市怎么表现,还是投资人投资到白马股和真正有成长新的板块。

  主持人田力:刘总您对故事有十几年的研究,您如何看待明年的行情?

  刘宝华:其实结构性的行情每一年都有,奇涨奇跌的股市是因为以前中国资本市场比较小,而且结构的不同,但未来我个人觉得将来的这种结构性行情应该是一个方向。2017年整个体现的是蓝筹+重估和回归,其实是有背景的,实际上从十九大中,我们就能读得懂,十九大以后各路资本已经不是原来的思维,原来的思路,他要有国际视野,要考虑到国际资本的兴趣和取向,现在是一个大背景,中国现在是全球第二大经济体,但是从个人投资和个人财富来说,在全世界所有的国家中,这个群体中国是最庞大的。首富可能不在中国但平均富豪人数中国一定是居多的。我想,未来在国际视野下大蓝筹还是一个重要的投资方向,也可以说是唯一的取向。还有国内在市场上实际的主力资金所关注的市场的稳定,所能选择的投资对象和标的,也可能在这方面说明流向和取向的问题。所以我觉得,2018年机会还是蛮多的,从另外一个角度看,现在市场上聚集了这么多的资金,很多公墓也好、私募也好、机构也好,哪怕是投资基金为投资人不做事那是不行的,所以总要寻找出口和突破口,赚取利润以彰显他的投资能力,或者为股东提供真实的收益的回报。

  主持人田力:谢谢刘总,您还是比较看好业绩比较好的股票明年的价值投资的方向的取向,是这个意思对吧?

  刘宝华:是,我还是很看好蓝筹的重估和蓝筹的投资。其实2017年贡献最大的是茅台,但是获取利润的个股不一定是茅台,可是茅台的作用不一定是它给股东和投资者带来的回报,更多是彰显了市场中一种投资的取向和方向,包括选择股票的思路和方法。

  主持人田力:影响股市预期的货币政策是非常重要的一含,就在上周美联储宣布了又一次加息之后,其实我们的央行也做了一个佛系的加息,因为鲁政委老师您对宏观政策的预期是非常精准,对明年的货币政策您有什么样的看法?

  鲁政委:其实这次全国金融工作会议要把货币政策怎么做说得很清楚了,中间有一句话高度“坚定执行稳健的货币政策”,不是执行稳健的货币政策,而是坚定执行。标准是控总量。这一次,中央政治局讨论明年的会议用了一个词就是“保持宏观杠杆率的基本稳定”,这是什么意思呢?就是债务和名义GDP的比值至少是不变的,如果还能至少降低一点就更好了。如果再说明白一点,债务的扩张速度要比名义GDP的增速要更大,名义GDP不惜实际GDP也就是说实际的GDP加上物价。所以我觉得这就是明年的货币政策的执行的情况。从这个意义来讲,我觉得这次的加息,暗示了未来的杠杆率如果要走高还会继续瘦,如果杠杆率没有走高,就不用继续瘦了。

  主持人田力:谢谢鲁老师,刚刚我们谈到了国内的投资,其实今年整体来说美股道指也在不断地创新高,恒指也突破了大关,在新兴资本市场中有一些国家也走出了不错的行情,请赵总在全球的范围内给我们挖掘一下相关的投资机会。

  赵旭:2017年全球的公开市场都是我们的盛宴,不管是美国、欧洲、日本包括新兴市场都是两位数的增长。放眼2018在各个资产类别中我们主要看好三个大的领域:

  第一,以欧洲和日本为代表的发达经济体,主要看好的原因也比较相似,就是刚才有嘉宾提到了,不管是欧洲也好还是日本也好,目前整体的经济的增长率可能会超过我们的预期,在企业层面的业绩我们也看到了最近一段时间在明显地向好,而从估值的角度来讲,与美国的股票相比,欧洲和日本的比较便宜。日本的大选安倍政府进一步巩固了在日本政府的权力,有利于他进一步推动他的经济改革。日本最近这几年推进的企业层面的治理结构的改革也是一个比较有潜力的改革,这个改革主要的目的是股东给这些企业施压,因为日本的企业帐面上有大量的现金,放在上面也没有用。政府要求以分红等的形式来刺激估价的上涨。几个因素我们看好欧洲和日本。

  主持人田力:我们来看一下互联网金融领域的金融创新,其实最近的互联网金融创新的风口给消费者带来的投资理财和消费升级方面的选择。比如说现代贷这样的产品其实也有自己的一些风险,我想请安邦金融的王总给我们分享一下,有哪些是适合大众投资者投资的互联网金融产品?或者说我们如何更好地运用这种工具,又避免踩坑?

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